¿Qué impuestos se pagan a Hacienda por la venta de un piso heredado?

Uno de los derechos más antiguos que se conocen es el derecho a la sucesión hereditaria. Si has heredado un piso y deseas venderlo, debes empaparte de todo lo relacionado a los impuestos que se pagarán a hacienda por concepto de aceptación de la herencia y posterior venta.

Las comunidades tienen potestad normativa en cuanto a la aplicación de la tarifa de impuesto; razón por la cual, no pagarás lo mismo si heredas en Asturias, que en Madrid o Canarias, por ejemplo, Asturias es la comunidad que paga el ISD más elevado de toda España, seguida por Castilla y León y la Comunidad Valenciana; en contraste con Galicia, Cantabria y Andalucía, que tienen una cuota de cero en este tributo.

En este artículo te daremos a conocer todos los gastos que como heredero tendrás que enfrentar para vender tu piso heredado. Veamos, entonces, cuáles son y cuánto será el importe a pagar.

¿Qué impuestos se pagan a Hacienda por vender un piso heredado?

1. Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD)

El impuesto de Sucesiones y Donaciones es el primer tributo de naturaleza directa que deberás pagar por heredar un piso. Es una norma general tributaria de ámbito nacional recogida en la Ley 29/1987, y cuyas modificaciones posteriores conforman el reglamento enmarcado en el Real Decreto 1629/1991.

Se trata de un tipo de gravamen personal que se calcula sobre la base del grado de parentesco entre el difunto y el heredero y sobre la cuantía de la herencia a pagar dentro de los primeros seis meses desde la formalización de la herencia.

Para calcular el importe a pagar, se considera la situación financiera de la persona y el grado de parentesco con el difunto. También se trata de un impuesto directo, subjetivo y progresivo que se aplica sobre los bienes heredados. ¡Cuánto mayor sea el valor de la herencia, mayor será el impuesto a pagar!

Como mencionamos, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones también está regulado por cada Comunidad Autónoma, por lo que la cantidad final a pagar dependerá de la comunidad en donde se encuentre ubicado tu inmueble heredado. Para que tengas idea de ello, te dejamos algunos ejemplos:

¿Cuánto pagarías en la Comunidad Autónoma de Cataluña?

Supongamos que heredas un inmueble valorado en 200.000 euros, pero aplicándole algunas deducciones, deriva en una base liquidable de 140.000 euros. Además, eres hijo del difunto y tienes un patrimonio preexistente menor a quinientos mil euros.

En este caso en particular, deberás pagar por concepto de ISD, un total de 13.400 euros.

¿Cuánto pagarías en Asturias, Madrid, Cantabria y Galicia?

Por otro lado, una persona que herede bienes por un valor de 800.000 euros de padre o madre pagará en Asturias un ISD en torno a los 103.000 euros mientras que si se tratara de Madrid liquidaría solo unos 1.600€ y, si resides en Cantabria y Galicia, la herencia te saldrá gratis.

2. Plusvalía Municipal

La plusvalía municipal es un impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo que es competencia de los ayuntamientos y que se aplica al vender, donar o heredar una vivienda, gravando la revalorización del activo desde su compra hasta su venta, donación o herencia; es decir, se pagará tanto cuando se hereda el piso como cuando se vende, salvo que ambas operaciones se realicen en el mismo año fiscal. En este caso, solo se pagará la plusvalía municipal cuando se herede la propiedad y no cuando se venda.

Para evitar el pago de la plusvalía dos veces, lo mejor es vender el piso heredado dentro del mismo año fiscal en el que se acepta la herencia; ya que, transcurrido un año, se puede generar un incremento en el valor de la propiedad que te obligará a liquidar nuevamente este gravamen.

La plusvalía municipal depende del incremento del valor catastral de la propiedad desde el momento de la adquisición del inmueble por parte del difunto hasta el momento de la herencia.

El plusvalor se calcula en base al valor del suelo, no de la vivienda y como se mencionó antes, contempla el aumento en el valor de los inmuebles desde el momento de su adquisición hasta el momento en que se hereda. Por ejemplo, si el difunto hubiera adquirido la propiedad por 90.000 euros y el valor del inmueble es hoy de 140.000, habrá que pagarse por el incremento patrimonial de 50 mil euros.

El valor de la plusvalía dependerá en gran medida del lugar donde esté ubicado el inmueble. La legislación establece que el importe impositivo que fija cada municipio no debe ser superior al 30%.

Veamos un ejemplo: Plusvalía municipal en Barcelona

En el caso de la ciudad de Barcelona, una vivienda que se adquiriera hasta hace 10 años se le aplicará un porcentaje anual del 3,5%. Además de este coeficiente de incremento, el tipo impositivo establecido es del 30%.

Supongamos que el valor catastral de la vivienda heredada es de 150.000 euros y que el difunto ha sido dueño de la propiedad durante 10 años. Además, el inmueble se encuentra en Barcelona. En este caso en particular, el importe final a pagar en concepto de plusvalía municipal será de unos 13.950 euros.

3. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Otro impuesto que deberás pagar por vender un piso heredado es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El cual se gravará de acuerdo a la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Para ello, se toma como referencia el valor de la propiedad que hayas declarado para el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Es decir que, la base imponible será la diferencia entre:

  • Precio de venta del inmueble – gastos y tributos;
  • Precio declarado ISD + inversiones realizadas en el inmueble + gastos asociados con la herencia de la propiedad – amortizaciones (si las hay).
  • El resultado se multiplica por el % de tributo. De esta manera sabrás cuánto debes pagar de IRPF por la venta de un piso heredado.

En el 2020, el porcentaje de tributo osciló entre el 19% y el 23%, dependiendo de las ganancias patrimoniales que hayas obtenido ese año.

Preguntas frecuentes sobre el pago de los impuestos por la venta de un piso heredado

En este momento ya conoces qué impuestos se pagan a Hacienda por la venta de un piso heredado, a sabiendas que en general, el importe a pagar puede resultar muy alto en relación con los ingresos de los herederos. En consecuencia, es natural que aún tengas algunas dudas sobre este tema, pero no te preocupes, las despejaremos a continuación.

¿Se pueden pagar los impuestos con el dinero proveniente de la herencia?

Tanto el Impuesto de Sucesiones y Donaciones como la plusvalía municipal se pueden pagar con el dinero proveniente de la herencia. El plusvalor asociado a la venta del inmueble y el IRPF podrán pagarse con el dinero proveniente de la misma venta.

Pagar los impuestos con el propio dinero de la herencia no resulta nada fácil, ya que está condicionado por los bancos y estos requieren autorización para utilizar los fondos provenientes de la herencia. Te recomiendo presentar ante el banco la documentación que te acredite como heredero para facilitar los tramites.

Es importante señalar que los bancos están obligados a enfrentar los costes del entierro del difunto y a pagar el mantenimiento de los bienes que formen parte de la masa hereditaria, en virtud del dinero que el titular fallecido tenía en sus cuentas bancarias. Este hecho también podría dificultar el acceso al dinero heredado.

¿Qué puedes hacer si no tienes dinero para pagar los impuestos?

Lamentablemente muchos españoles optan por renunciar a la herencia frente a la imposibilidad de pagar toda la carga impositiva asociada a la aceptación de la misma. Sin embargo, cabe aclarar que, si no aceptas la herencia, no podrás vender el piso porque no obtendrás la titularidad del inmueble.

La opción más viable sería solicitar un crédito que te permita cubrir los impuestos derivados de todos los trámites burocráticos. Al vender tu piso heredado obtendrás dinero suficiente como para cancelar el crédito y finalmente disfrutar del resto de la herencia como consideres más conveniente. Infórmate bien de las tasas tributarias de donde se encuentra el inmueble antes de pensar en rechazar la herencia.

¿Se pagarán más impuestos por la herencia si no hay un testamento?

Hemos visto qué impuestos se pagan a Hacienda por la venta de un piso heredado y en ninguno de los casos los impuestos dependen de la existencia o no de un testamento. En fin, no se pagarán más impuestos en el caso de que no exista un testamento.

Si te parece muy complejo todo el asunto de los trámites e impuestos que debes pagara a Hacienda, pero quieres vender tu piso heredado puedes acudir a expertos en la materia, una inmobiliaria podría representar una muy buena opción y darte algunas ventajas, permitiéndote conciliar los intereses de los herederos para que todos se sientan satisfechos con la operación.